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爱赢娱乐网网站开户官网·北上深:房价可能失控!

作者:admin

2020-01-11 17:32:41     

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种种迹象显示,北上深等一线城市,房价在未来几年存在失控的风险。

做出这种判断的基本逻辑是这样的:

对于中心城市,尤其是北京和上海,国家提出了控制人口规模、疏解非核心功能的要求。为了配合这个目标,中央政府收紧了中心城市建设用地的规模。受此影响,最近几年北上深商品住宅的供应量不断降低,其中深圳下降最为明显。

另一方面,政府对人口流动的影响力将不断下降,所以未来北上深人口只能出现统计报表上的下降(实际上的增长)。最终,北上深的房价在“供应短缺”和“金融资产化”的诸多压力之下,将再度飙升。

一、北上深住宅供应量不断减少

最近我梳理了北上深商品住宅的供应情况,发现了一个耐人寻味的现象:三大城市供应量的高峰期均出现在2003年到2005年之间,随后不断走低。

下面表格是北上深2003年以来商品住宅的数据(单位为万平米),其中北京和深圳为“商品住宅竣工面积”,上海为“商品住宅销售面积”。

可以看出,深圳商品住宅供应的高峰期在2003年,2015年的供应量已经萎缩到了2003年的四分之一。而且深圳商品住宅供应量之小令人震惊,只有北京的大约七分之一,上海的十分之一!三大城市目前实际生活的人口,都在2000万人以上。

上海供应量的高峰期在2004年到2005年,目前已经萎缩到高峰期的三分之二。北京的高峰期在2005年,另有数据显示在2000年到2005年之间,北京平均每年的商品住宅供应量为2400万平米。2015年的供应量不到高峰期的一半。

进入2016年,北上深的土地供应更加紧张。今年上半年,北京住宅用地的供应量、成交量均降至2010年以来最低。上半年,北京的住宅用地共成交7宗,同比2015年上半年下降53.3%,环比2015年下半年下降80%;成交住宅用地建设用地面积为44.62万平米,同比下降68.4%,环比下降84.6%。

2016上半年,上海共计出让30幅经营性地块,成交面积同比2015上半年下跌61.75%,降幅超6成。

至于深圳,2016年上半年竟然没有一块纯住宅用地出让,只有两块包含住宅的综合用地出让。

二、控制人口难度极大

北上深商品住宅供应量不断减少的背后,是这些中心城市都背负着一个重要任务:控制人口增长。

所以,官方的逻辑非常简单:既然北上深要控制人口规模,那么就应该控制建设用地规模,这样新增住宅将肯定会逐年下降。

比如上海就提出到2020年把常住人口控制在2500万以内(到2015年底是2415万人),到2040年仍然是不超过2500万人。也就是说,从2020年开始,上海人口将年年零增长!

最近公布的《上海市城市总体规划(2016-2040)》甚至提出了建设用地总规模“负增长”的要求:到2040年,上海市规划建设用地总规模,从原土地利用总体规划确定的“天花板”3226平方公里,削减到3200平方公里以内,其中还包括200平方公里的“留白”。

但问题是:北上深这类城市,真的能在统计报表之外,控制住常住人口吗?我觉得这基本上是不可能的。以日本为例,虽然日本很早就基本上完成了城镇化,人口也开始出现负增长(过去5年全国减少了94.7万人),但统计显示东京地区的人口仍然不断上升(过去5年增长了51万人)。

中国的城镇化只进行了一半,再加上公共资源分配不均衡,在这种时候就希望控制住中心城市的人口,显然难度极大。虽然通过设置行政门槛,可以控制住外来人口入学、入户,但青壮年劳动力的流入是很难控制的。

目前北上深实际生活的城市人口均已突破2000万人,正向3000万的规模迈进(澳大利亚总人口是2400多万,新西兰总人口是450万),这在全球都是前无古人的。在这样的超级城市里会发生什么情况,恐怕很难预料。

三、结论

北上深的不动产正在金融资产化,并成为全国高净值人群资产配置的重要组成部分。如果再同时出现人口不断上升,住宅供应不断下滑的夹击,那么未来北上深房价可能失控。

近期上海土地拍卖中,已经出现了可售面积楼板价高达14.3万元的住宅项目,如果这个价格常态化,上海内环以里住宅均价将向每平米20万元迈进。

这是一个重要信号,值得我们高度关注!

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